Képzeld el, hogy egyszerre ötezer lakás vásárlására van lehetőség! Na de vajon hol található ez a különleges lehetőség?
Európában egyre inkább magára talál az intézményi befektetési piac, és nem ritka, hogy egy-egy tranzakció során akár 5-6 ezer, vagy ennél is több lakás cserél gazdát. A közvetlen környezetünkben azonban ezek a számok messze elmaradnak az európai átlagtól; a különböző alapok inkább irodaházakat, raktárakat és építési telkeket preferálnak. Magyarországon a helyzet kifejezetten aggasztó, hiszen az aktivitás siralmasan alacsony, és valószínű, hogy legkorábban december végén hallhatunk újabb adásvételekről.
Fontos hír volt pár hete, hogy a Magyarországon is ismert (elsősorban Matolcsy György jegybankelnök fia, Ádám ingatlanügyletei kapcsán - a szerk.) GTC Németországban mintegy 450 millió euróért hatalmas ingatlancsomagot vett, amiben parkolók és kereskedelmi egységek mellett 5165 lakás is van. A cég felújítja a lakásokat és egy részüket emelt áron értékesíti.
Nyugat-Európában nem ritka az ilyen adásvétel, a különféle alapok régóta adnak-vesznek egyszerre sok ezer lakást. Most azonban üzenetértéke is volt ennek a tranzakciónak, ugyanis az elmúlt másfél évben nagyon visszafogták magukat és inkább a kontinens középső és keleti országaiban nézelődtek, ahol viszont versenyezniük kell a helyi befektetőkkel.
Korai lenne a közép- és kelet-európai térségben jelentős fordulatról beszélni. Ugyanakkor biztató, hogy a 2023-as évben tapasztalt visszaesés megállt, és az idei év első három negyedében a befektetések volumene elérte az 5 milliárd eurót, ami éves szinten 24%-os növekedést jelent. Az év végére várhatóan 7-7,5 milliárd euróra rúghat a befektetések összege, bár ez még mindig körülbelül 30%-kal marad el a tízéves átlagtól.
Magyarországon eddig csupán 180 millió euró értékben zajlottak kereskedelmi ingatlan tranzakciók. A nemzetközi tanácsadók optimistán nyilatkoznak, hiszen számos adásvétel előkészületben van, és várakozásaik szerint ezek még az év végéig lezárulhatnak, ami akár 400 millió euróra is feltornázhatja az éves összértéket. Azok számára, akik figyelemmel kísérik a hazai ingatlanpiac alakulását, ez a szám szinte elhanyagolható, hiszen a Covid előtt a piaci forgalom rendszerint egymilliárd euró felett mozgott, és voltak olyan évek is, amikor a kétmilliárd eurós határt is megközelítettük.
Takács Ernő, az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület (IFK) elnöke november végén, az Ingatlanfejlesztés napja alkalmából lapunknak megerősítette, hogy figyelembe véve az előkészítés alatt álló 400-500 millió eurónyi tranzakciókat, az idei eredmények 10-15 százalékkal is túlszárnyalhatják a tavalyit. Szerinte a folytatódó monetáris lazítás az USA-ban és Európában újabb lendületet adhat a piacoknak.
A BDO Corporate Finance szakértői rámutatnak, hogy Magyarországon a következő évben az ipari-logisztikai szektor továbbra is növekedési pályán marad, különösen a fővárosban és a nagyobb városokban. Az idei második félévben várhatóan 340 ezer négyzetméternyi új ingatlan kerül átadásra. Ez a jelentős kínálatbővülés azonban túlkínálati kockázatokat hordoz magában, ami a bérleti díjak emelkedéséhez és a kihasználatlanság növekedéséhez vezethet. Ezért azoknak, akik ezen a területen kívánnak befektetni, érdemes alaposan nyomon követni a bérleti díjak változását, valamint az új fejlesztések iránti kereslet alakulását.
Térségünkben azonban az elemzők meglehetősen borúlátóan ítélik meg a következő 2-3 évet. Például Silviu Pop, a Colliers CEE és Románia kutatási igazgatója így kommentálta a helyzetet: "Donald Trump győzelmével aggályok merültek fel Európában, mert sokak szerint visszatérhet a 2016-2020 közötti politikájához. Ez negatív hatással lehet Nyugat-Európára, különösen Németországra, amely térségünk legnagyobb exportpartnere, tavaly a kivitel 27 százalékát tette ki. Tőkekiáramlásra és az eurózóna iránti megnövekedett kockázati várakozásra számíthatunk, ami bizonytalanságot jelenthet Közép-Európa gazdaságaira és a helyi eszközök kockázati tényezőire is. Trump geopolitikai irányvonalának egyértelművé válása 2025 elején kulcsfontosságú lesz."
Lengyelország mindig is középpontban állt, hiszen mérete és földrajzi elhelyezkedése miatt folyamatosan felkeltette a befektetők figyelmét. Az idei év első kilenc hónapjában a befektetések zöme itt realizálódott, a teljes volumen 55 százalékát képviselve. Különösen figyelemre méltó, hogy a legnagyobb üzletek is ezen a piacon kötődtek össze, mindkettő az ipari ingatlanok szegmensében történt. Ezzel szemben más országok nem mondhatják el magukról, hogy hasonlóan kedvező helyzetben lennének; például Szlovákia 63 százalékos visszaesést szenvedett el az előző év azonos időszakához képest. Viszont Románia egyre inkább felkeltette a figyelmet, hiszen a korábban elhanyagolt ország most újra felfedezésre kerül a hazai és nemzetközi befektetési alapok által, hiszen itt 190 százalékos növekedést mutattak az első háromnegyed év során.
Ha az egyes szegmenseket külön-külön vizsgáljuk, világosan látható, hogy az irodaházak továbbra is dominálnak, hiszen a teljes kiadások 29 százalékát képviselik. Szinte ugyanez a helyzet az ipari és logisztikai ingatlanokkal is, amelyek továbbra is népszerűek, míg a kiskereskedelmi ágazat is jelentős növekedést mutatott, elérve a 26 százalékos részesedést. Jelenleg azonban a szálláshelyek és lakások piacának még van mit behoznia a versenyben.
Jelentős átalakulások figyelhetők meg a pénzügyi források származási helyén. Fokozódik az a tendencia, hogy a közép-európai államokban működő intézményi befektetők, valamint ingatlanfejlesztők egyre inkább elhagyják a hazájukat. Például a teljes közép- és kelet-európai befektetési volumen 30%-át cseh befektetők képviselik, akik nemcsak a saját régiójukban, hanem Nyugat-Európában is aktívan keresnek lehetőségeket. Emellett számos magyar ingatlanfejlesztő cég, mint a Wing, a Futureal és a B+N Referencia, egyre nagyobb szerepet vállal a piacon. Ezek a vállalatok nem csupán ingatlanok vásárlására koncentrálnak, hanem főként cégek felvásárlásával bővítik tevékenységüket a környező országokban, valamint a kontinens déli és nyugati részein.
2025-re óvatosan bizakodó jelek mutatkoznak, hiszen az árak stabilizálódása tapasztalható. Az Európai Központi Bank lehetséges kamatcsökkentései pedig kedvezően hathatnak a piaci aktivitásra. Ugyanakkor a tranzakciós volumenek széleskörű helyreállása valószínűleg csak 2025 harmadik vagy negyedik negyedévében fog megvalósulni – derült ki több neves tanácsadó cég véleményéből, akik az elmúlt hetekben zajló nemzetközi ingatlanos fórumokon osztották meg gondolataikat.
Elemzők széleskörű konszenzussal állítják, hogy a régió gazdasági növekedése – figyelembe véve Németország jelenlegi recessziós helyzetét – az árak stabilizálódása és az intézményi tőke visszatérése révén legkorábban 2026-ra hozhat kedvezőbb piaci körülményeket. A jelenlegi tranzakciók fókusza az értéknövelt és opportunista stratégiákra irányul, különösen az újraárazott szektorokban, ám jelentős árazási eltérések továbbra is fennállnak, különösképpen a logisztikai iparágban.
