Lakhatási válság idején a bankok kamatemelései – vajon mit jelent ez a helyzetre nézve? - Megvizsgáltuk a részleteket.

Az OTP kamatemelése újabb félelmeket ébresztett a hitelpiacon, és sokan úgy érzik, hogy a helyzet egyre súlyosbodik. De vajon tényleg meg fogják ugrani a hitelkamatok? Fontos, hogy körültekintően közelítsünk a helyzethez. Az biztos, hogy a következő napokban jelentős pénzmennyiség jut el a lakossági állampapír-tulajdonosokhoz, ami a hitelpiacra is kihatással lehet. Nézzük meg, milyen következményekkel járhat ez!

A hitelpiacra is kihatással lesz, hogy 2025. február 20. és 24. között 50 milliárd forint értékű Prémium Magyar Állampapír (PMÁP) esedékessé válik (2025/I sorozat). Ezzel együtt, a későbbi sorozatok figyelembevételével, összesen körülbelül 2200 milliárd forintnyi állampapír után várhatóan 18 százalékos átlagos kamatfizetés valósul meg, ami összességében meghaladja a 400 milliárd forintot.

Miért is fontos a hitelpiachoz való kapcsolódás? Nos, a válasz nem is olyan bonyolult. Az utóbbi hónapok eseményei folyamatosan arról tanúskodnak, hogy a 2025-ös kamatkifizetések után az idei 17,85-19,1%-os kamatvárakozásokhoz képest jövőre drámaian csökkenni fognak a PMÁP-kamatok, 3,95-5,2%-ra. Ennek következtében sokan elgondolkodnak, hogy kiszálljanak az állampapírokból, és olyan befektetéseket keressenek, amelyek magasabb hozamot kínálnak. Emlékezzünk vissza a 2021-2022-es időszakra, amikor a hitelkamatok viszonylag alacsonyak voltak, míg a lakossági állampapírok vonzó kamatokkal kecsegtettek. Akkoriban sokan azt javasolták, hogy érdemes hitelből állampapírt vásárolni. Most viszont elérkezhet az a pillanat, amikor az állampapírokból származó kamat és tőke felhasználásával a hitelpiac is fellendülhet.

Magyarországon a pénzpiaci befektetések elsőszámú alternatívája az ingatlan. Épp ezért egyértelmű, hogy előzetesen nagyon sokan úgy vélték, az állampapírból kiáramló pénzek jelentős része az ingatlanpiacon jelenik meg.

Ez a várakozás - no meg az olyan ingatlanpiac fellendítését célzó, 2025-től élesedő további kormányzati intézkedések, mint

Mindez arra a következtetésre vezetett, hogy az ingatlantulajdonosok egyre nagyobb magabiztossággal állnak neki a lakások árának meghatározásához, mintha csak egy vastagabb ceruzát ragadtak volna a kezükbe.

És ezt meg is teszik. Az Ingatlan.com januári lakásárindexe szerint a decemberi 0,8 százalékos drágulás után idén januárban átlagosan 1,6 százalékkal emelkedtek az árak, éves szinten pedig a drágulás a decemberi 7,4 százalék után 9,4 százalékos szintet ért el országosan.

A Balla Ingatlan értékelése szerint egyre több budapesti ingatlan esetében figyelhető meg a jelentős túlárazottság. A szakértők véleménye alapján

A hírek jelenlegi trendje azt mutatja, hogy a helyzet kedvezően alakul, hiszen a kereslet folyamatosan növekszik. A potenciális vásárlók tisztában vannak vele, hogy hamarosan kézhez kapják az állampapírok kamatait, sőt, a visszaváltások révén akár a teljes befektetett összegeket is, ami lehetővé teszi számukra, hogy biztonsággal tegyenek le foglalókat. Ennek eredményeként a vevők az ingatlanpiac legjobb ajánlataira vetik rá magukat, és úgy tűnik, hogy 3-4 év után újraéledt az egymásra licitálás izgalmas időszaka.

Ez a kereslet - az, hogy sokaknak az állampapírból érkező forrás mellé azért hitel is kell - pedig a banki hitelpultoknál is komolyabb aktivitást hozott - mutat rá Gergely Péter, a BiztosDöntés.hu pénzügyi szakértője. Voltak vélemények arra nézve, hogy ezekben a hónapokban igenis emelkedniük kell majd a lakáshitel-kamatoknak azért, mert miután az ügyfeleknek szemmel láthatóan most kell a lakáshitel, a bankok joggal számolhatnának azzal, hogy az ügyfelek kamatérzékenysége csökken.

A szakértő megjegyezte, hogy az elmúlt év utolsó negyedévében a pénzpiaci referenciakamatok emelkedése következtében a bankok hitelezési marzsa, amely a jegybank által közzétett átlagos teljes hiteldíjmutató és a 10, illetve 20 éves pénzpiaci referenciakamat (BIRS) arányát tükrözi, két hónapra negatív tartományba került. Gergely Péter hozzáteszi, hogy a bankok jelentős likviditással rendelkeznek – például december végén 8775 milliárd forintnyi, kamatot nem termelő lakossági folyószámlabetétet kezelnek – így nem kényszerülnek arra, hogy a bankközi piacon keressenek forrást a hitelezéshez. Ugyanakkor a hosszú távon referenciakamat alatti hitelezés azt jelzi, hogy a bank nem optimálisan használja fel a rendelkezésére álló tőkét, ami a részvényesek számára aggasztó tényező lehet.

Ráadásul áprilistól a kormányzat és a Bankszövetség közötti megállapodás alapján érkezik a maximum 5 százalékos teljes hiteldíjmutatóval (THM) bíró lakáshitel. Bár a felhasználás célja az eredeti, általános bevezetéshez képest alaposan szelídült - ilyen kölcsönt csak a 35 év alatti, az első, maximum 60 négyzetméteres lakásukat megvásárló fiataloknak nyújthatnak a bankok.

További komoly keresletszűkítő elem (más megfogalmazásban az ingatlanárak elszállását gátló kormányzati és banki fék) az a feltétel, amely szerint a kedvezményes hitel csak olyan "zöld", azaz a legjobb energiahatékonysággal bíró ingatlanokra vehető igénybe, melyek négyzetméterára nem haladja meg az 1,2 millió forintot. Ha azt nézzük, hogy a bankok jelenleg 5,5 százalékon tudják pénzüket parkoltatni a Magyar Nemzeti Bankban, s így a jelenlegi kamatpályát látva az 5 százalékos THM-es hitel csak jóval később lesz/lehet üzlet nekik - ez is egy érv lehet amellett, hogy mostanság emeljenek.

Ezek után nem meglepő, hogy január közepén, amikor az OTP 50 bázispontos kamatemelést jelentett be lakáshiteleire, sokan drámai jövőt vizionáltak: „itt a vég, most már minden bank a gázra lép”. Azonban a BiztosDöntés.hu adatai alapján azóta csupán a CIB Bank tett egy mérsékelt, mindössze 20 bázispontos emelést. Érdekesség, hogy ezzel párhuzamosan a legmagasabb, 800 ezer forintos jövedelmi sávban olcsóbbá tette a hitelét. A piacon jelenleg a legkedvezőbb ajánlat egy 30 milliós, 20 évre felvett hitelre a Gránit Banktól érkezik, 6,48%-os THM-mel. Ha 600 000 forintos havi nettó jövedelmet tudunk igazolni – ami egy kétkeresős család számára nem túl nehéz feladat – akkor a CIB, a MagNet és az Erste Bank ajánlatai is 7%-os THM alatt érhetők el. Az MBH Bank, a Raiffeisen és az UniCredit Bank ajánlatai a korábbi, 7,3%-os THM plafon alatt helyezkednek el, ami szintén kedvező lehetőségeket kínál a hitelfelvételhez.

Gergely Péter azon kérdésünkre, mi az, ami megakasztja a számos érvvel alátámasztott kamatemelést, arra emlékeztetett, hogy hasonló vélekedések voltak a lakáshitel-kamatok emelkedéséről tavaly nyáron is - akkor a 7,3 százalékos általános THM-plafon megszűnése után gondolták sokan, hogy megindul a jelentős korrekció. Ám ez akkor is elmaradt - a tavasz végi 6,46 százalék körüli átlagos THM-szintek szeptemberre 6,6 százalékra emelkedtek a legfelkapottabb, 10 évre fixált kamatozású lakáshitelek esetében az MNB statisztikáiban.

Az utóbbi időszakban, a negyedik negyedév során, a lakáshitel-kamatok némileg visszanyertek egyensúlyukat, és az év utolsó három hónapjában körülbelül 6,56 százalékon stagnáltak az MNB által közzétett átlagkamat-adatai szerint. A szakértők véleménye szerint a kamatok további számottevő emelkedésének elkerülésében döntő szerepet játszik az, hogy...

Ráadásul a referencia-kamatok jelenlegi szintje alacsonyabb a januári csúcsértékhez viszonyítva, ami azt jelenti, hogy a hitelezési marzs az előző év végéhez képest emelkedett.

Fontos mindehhez azt is hozzátennünk, hogy a fentebb már jelzett túlárazás idővel az ingatlanbefektetést keresőket is elbizonytalaníthatja, hiszen a magasabb ár, kisebb megtérüléssel kecsegtet. E tekintetben érdemes felidézni a Rentingo adatait, amely szerint nagyon megnehezedett a lakások kiadása a 250 ezres átlagos bérleti díj felett, és ez a korlát 2025 első felében is velünk maradhat.

Hiába kalkulálnak tehát a befektetésből ingatlant vásárlók havi 250 ezer forintos bérleti díjjal, ha bérbeadói platform adatai szerint a fizetőképes kereslet átlaga 215 ezer forint körül van.

Sok szakértő kétségeit fejezi ki azzal kapcsolatban, hogy milyen mértékben érkezik majd friss tőke az ingatlanpiacra az állampapírokból. A lejáró PMÁP állomány jelentős része ugyanis a legtehetősebb réteg, a privátbanki ügyfelek birtokában van. A Blochamps privátbanki tanácsadó cég elemzése alapján a hazai lakosság legfelső 1%-a a háztartások pénzügyi vagyonának egyharmadát, a klasszikus, biztosítások nélküli pénzügyi eszközök 40%-át, valamint az állampapírvagyon negyedét irányítja. Karagich István, a tanácsadó cég ügyvezetője szerint az állampapírok ingatlanba való átcsoportosítása szoros összefüggésben áll a forint árfolyamának alakulásával.

Amennyiben a forint az elkövetkező hetekben a jelenlegi 400 forintos szint környékén stabilizálódik, az ultragazdagok számára kedvezőbbé válhat, hogy megtakarításaik egyre nagyobb hányadát devizabefektetésekbe fektessék. A Blochamps előrejelzése alapján a jelentősebb ingatlanpiaci belépéshez, valamint az állampapírok megújításához januárban egy gyengébb, 415 forintos vagy annál magasabb árfolyamok szükségesek.

A bankbetét-ajánlatokban egyelőre nem igazán látszik, hogy a pénzintézetek komolyan harcba szálltak volna az állampapírokból kikerülő pénzekért. Az egyik top ajánlatot adó K&H Bank Rajt betétje időről-időről visszatérő akció: 3 hónapra kínál 8 százalékot a banknál első lekötését megvalósító, ám már legalább 1 hónapos számlavezetéssel bíró normál ügyfeleknek. Így "állampapír-vonzó kamatként" egyedül a Gránit Bank Hozmapáros betétje értékelhető, ami 4 hónapra kínál évi 8 százalékos kamatot, ám itt feltétel, hogy az ügyfél a betéttel megegyező összegben, de minimum 200 ezer forintért Gránit Befektetési jegyet vásároljon. A BiztosDöntés.hu szakértője nem zárja ki, hogy a következő hónapokban újabb akciók jelennek majd meg.

Piaci információk szerint ugyanakkor a bankok egy része azért nem mondott le arról, hogy a hitelpiacot is élénkítse az állampapírokkal. A pletykák szerint

A megtakarítások elhelyezése történhet akár hagyományos betéti formában, akár a népszerű befektetési jegyek révén, amelyek egyre inkább vonzzák a figyelmet.