A budapesti garzonlakások áraira vonatkozó fagyasztási intézkedések különleges figyelmet kaptak az utóbbi időszakban. Az MMOnline cikkében részletesen bemutatják, hogyan alakultak a piaci viszonyok, és mi áll a háttérben. A lakásárak befagyasztása nem csu

Az Otthon Start Program jelentősen fékezte a legkeresettebb és leggyorsabban értékesíthető fővárosi használt garzonlakások áremelkedését. Ezek az ingatlanok az utóbbi egy évben több mint 30%-os dráguláson mentek keresztül, ami igazi árrobbanásnak számít. Érdekes módon, a 30-50 négyzetméteres budapesti használt lakások ára, az élénk vevői érdeklődés ellenére, nem emelkedett jelentősen a program bevezetése óta, derül ki az ingatlan.com legfrissebb elemzéséből.

A fővárosi ingatlanpiacon a tulajdonosok által eladásra kínált 30-50 négyzetméteres lakások négyzetméterárai 2024 októberétől 2025 júliusáig jelentős emelkedést mutattak. A középérték 1,1 millió forintról 1,45 millió forintra nőtt, ami kilenc hónap alatt 32 százalékos áremelkedést eredményezett.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője megosztotta véleményét: "Ez az időszak főként arról szólt, hogy az állampapír-piacról visszatérő befektetők keresleti hulláma dominálta a fővárosi ingatlanpiacot. A befektetők fokozott érdeklődése a lakásvásárlás iránt a saját célra vásárlókat is a piacra kényszerítette, ami gyors áremelkedést eredményezett, különösen a fővárosi garzonlakások esetében. Az Otthon Start Program júliusi bejelentése azonban jelentős lassulást hozott a drágulás ütemében a 3%-os hitelprogram elindulásáig: július és szeptember között a budapesti garzonlakások árai mindössze 3%-kal emelkedtek, ami a tulajdonosok által kínált lakások körében tapasztalható stagnálásra utal."

Érdekes megfigyelni, hogy a lakásárak emelkedésének üteme nem egységes: a fővárosban eladó 30-50 négyzetméteres használt lakások ára július és szeptember között 7,6%-kal emelkedett, ami több mint kétszerese a két hónapos tulajdonosi áremelkedésnek. Az ingatlan.com szakértője azonban rámutatott, hogy a program szeptemberi elindulása óta a használt budapesti kislakások áremelkedése tovább lassult. A tulajdonosi kínálat esetében 1,5%-os, míg a közvetítők által hirdetett ingatlanoknál ez az érték 0,9%-ra csökkent október közepéig.

Balogh László kiemelte, hogy a garzondrágulás ütemének lassulása elsősorban az Otthon Start Program keretében bevezetett 1,5 millió forintos négyzetméter-árplafonnak tulajdonítható. Ez a korlát kulcsszerepet játszik a fővárosi garzonpiacon, mivel a fiatal első lakásvásárlók számára egyfajta hatósági ársapkaként funkcionál. A gyakorlatban ez nem csupán a 3 százalékos hitelt igénylő vásárlókra vonatkozik, hanem szélesebb körben is érezhető hatása van. Az adatok azt mutatják, hogy az 1,5 milliós négyzetméterár-korlát megakadályozta, hogy az évek óta nem tapasztalt keresleti hullám újabb árrobbanást idézzen elő, ezzel hozzájárulva az árszint stabilizálásához. A szakértő szerint, ha a tavaly ősz óta tartó gyors áremelkedési tendencia folytatódott volna egészen október közepéig, akkor a garzonok négyzetméterára éves szinten akár 43 százalékkal is megugorhatott volna.

Mennyi az ára a budapesti használt garzonlakásoknak?

Budapesten belül a IV., VIII., XIV. és XV. kerületekben a 30-50 négyzetméteres használt lakások átlagos négyzetméterára 1,4-1,5 millió forint körül mozog, amit a tulajdonosok eladásra kínálnak. Ezzel szemben a X., XX. és XXI. kerületekben a jellemző ár 1,15-1,26 millió forint között alakul, míg a XXIII. kerületben az ár még 1 millió forint alatt marad, pontosan 990 ezer forint a medián. Érdekes módon a XI. és XIII. kerületekben már magasabb árat találunk: a XI. kerületben 1,76 milliós, míg a XIII. kerületben 1,64 milliós négyzetméterárakról beszélhetünk.

Balogh László véleménye szerint a kereslet most élénk, a vásárlók aktivitása egyértelműen nő, miközben a kínálat is próbál alkalmazkodni az Otthon Start Program követelményeihez. Egyre több eladó úgy pozicionálja a lakását, hogy az beleférjen a program kereteibe. Összességében megfigyelhető, hogy a 3 százalékos hitelprogram körüli keresleti nyomás jelentős áremelkedést generálhatna, ám a kedvező kamatozású hitelek miatt a fővárosi garzonlakások ára emelkedésének üteme lelassult.

Viharos időszak vár ránk.

A budapesti lakásárszintek szempontjából a következő izgalmas időszak 2026 januárjában indul, mivel onnantól kezdve már tervezőasztal mellől is lehet hitelre új építésű lakást vásárolni. "A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy bizonyos új és használt lakások árszintje ugyanakkora lesz, ami hosszú távon nem fenntartható, és ez turbulenciát okozhat majd a fővárosi lakásárakban is. A következő időszakban ezért azok a lakásvásárlók járhatnak a legjobban, akik naprakészek maradnak a piaci helyzet változásával, és folyamatosan nyomon követik a kínálat változását" - fogalmazott az ingatlan.com szakértője.